○日向延岡新産業都市計画事業南町土地区画整理事業施行評価規則
昭和62年12月18日
規則第14号
(目的)
第1条 この規則は，門川町が施行する日向延岡新産業都市計画事業南町土地区画整理事業における土地評価の実施の方法について定め，評価の適正と均衡を図ることを目的とする。
(1) 画地 1筆の宅地において，地上権，永小作権，賃借権その他土地を使用し，又は収益することができる権利(自用地を含む。)の部分をいう。
(2) 間口 画地の路線に接する部分をいう。
(3) 標準画地 路線に直角に接し，その平均的利用価値が最高とみなされる矩形地をいう。
(4) 路線価 路線に標準画地が接していると想定した場合における標準画地の平方メートル当たり価格をいう。
(5) 路線順位 画地の面する路線の路線価指数の大なるものを上位とし，同価の場合は，大なる間口の接する路線を上位とする。
(6) 正面路線 2以上の路線に接する画地において，路線順位1位のものをいう。
(7) 側方路線 角地において，側方の間口が接する路線をいう。
(8) 背面路線 正背路線地及び三，四方路線地において，背面の間口が接する路線をいう。
(9) 分割線 画地を形状，利用状況により，画地部分に分割する線をいう。
(10) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。
(評価方法)
第3条 画地の評価は，原則として路線価式評価方法によるものとする。
(路線価を付ける道路)
第4条 路線価は，一般交通の用に供している道路に付けるものとする。ただし，必要がある場合は，河川，水路等，交通の用に供する路線に路線価を付けることができる。
(路線価の付け方)
第5条 路線価は，1街区長ごとに付けることを原則とする。
2 宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき，又は路線の左右において異なるときは，前項の規定にかかわらず，1街区長を区分し，又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。
3 宅地の状況が数街区に亘り同一と認められるときは，同一路線価を付けることができるものとする。
(路線価の算定)
第6条 路線価は，別表第1の式により算出するものとする。ただし，算出された路線価に不均衡があると認められる場合は，宅地の立地条件，固定資産税課税標準価格，相続税財産課税標準価格等を参酌して修正することができるものとする。
(路線価の表示)
第7条 路線価は，地区における施行前の路線価の最大値を1000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示するものとする。
(従前の宅地及び換地の評価)
第8条 従前の宅地及び換地は，画地ごとに平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。
2 前項の場合，特別の必要があるときは，隣接する数個の画地を合せて一個の画地とみなして総指数を算出し，その総指数に符合するように各画地の平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。
3 一筆の評定指数は，一筆内の各画地の総指数の合計をもって算定する。
(1) 普通地 1辺が路線に接している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって，それらのいずれにも接している画地
(3) 正背路線地 2路線にはさまれ，それらのいずれにも接している画地
(4) 三，四方路線地 3以上の路線に囲まれ，それらのいずれにも接している画地
(5) 島地 路線に接していない画地
(6) 袋地 路線に接している通路部分とこれに連続する主体部分からなる画地
(画地の評定価額等)
第10条 画地の評定価額は，画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。
2 各筆の評定価額は，一筆内の各画地の総指数の合計に指数の単価を乗じて得た価額とする。
(指数の単価)
第11条 指数1個の単価は，鑑定評価額，相続税財産課税標準価額，固定資産税課税標準価額及び売買実例等を参酌して定めるものとする。
(普通地の計算)
第13条 普通地の計算は，その画地の接する路線価指数に奥行逓減割合を乗じ，第20条に規定するところにより必要な修正を行い，平方メートル当たり指数(小数以下4捨5入。以下同じ。)を算出し，その画地の地積に平方メートル当たり指数を乗じて総指数(小数以下4捨5入。以下同じ。)を算出するものとする。
2 画地を2つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は，分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し，各部分の指数の合計を計算で用いた地積で除して得た値を平方メートル当たり指数とし，総指数は，地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。
(角地の計算)
第14条 角地の計算は，正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し，地積で除して平方メートル当たり指数を求め，総指数は地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 側方加算指数は，次の各号の計算によって算定する。
(1) 2路線の交差する角地部分の側方加算指数
側方加算指数＝側方路線価指数×((正面間口×側方間口)／(又は角地部分の面積))×0.05
ただし，角地部分の正面又は側方間口が13メートルを越えるときは，13メートルを限度として，算出するものとする。
(2) 1路線の屈曲による角地部分の側方加算指数
側方加算指数＝側方路線価指数×((正面間口×側方間口)／(又は角地部分の面積))×0.03
ただし，角地部分の正面又は側方間口が13メートルを越えるときは，13メートルを限度として，算出するものとする。
(正背路線地の計算)
第15条 正背路線地の計算は，正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し，地積で除して平方メートル当たり指数を求め，総指数は地積に平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 背面加算指数は，次の計算によって算定する。
背面加算指数＝背面路線価指数×背面間口×0.2
(三，四方路線地の計算)
第16条 三，四方路線地の計算は，普通地，角地又は正背路線地の部分に分割し，その部分について，普通地，角地又は正背路線地の計算を行い，平方メートル当たり指数及び総指数は第13条第2項の規定を準用して定めるものとする。
3 第14条第3項の規定を準用する。
(島地の計算)
第17条 島地の計算は，その画地が主として利用する路線の路線価指数に第20条の規定による島地修正及びその他必要な修正を行い，平方メートル当たり指数を算出し，その画地の地積に平方メートル当たり指数を乗じて総指数を算出するものとする。
(1) 狭角が70度未満の三角部分
三角地修正係数0.99～0.9を乗ずる。
(2) 形状が不整形のもの
不整形地修正係数0.95～0.9を乗ずる。
(3) 形状が袋状のもの
袋地修正係数0.95～0.6を乗ずる。
(4) 形状が島地状のもの。
島地修正係数0.9～0.5を乗ずる。
(5) 宅地として利用できない傾斜地(底辺が2mを越えるもの)
傾斜地修正係数1.0～0.3を乗ずる。
(6) 道路又は改良されている近隣地より高低差のあるもの
別表第3の高低差修正率を乗ずる。
(7) 間口長が7m未満のもの
別表第4の間口狭小修正率を乗ずる。
(8) 間口長に対する奥行比が4以上のもの
別表第5の奥行長大修正率を乗ずる。
(9) 墓地及び墓地に隣接しているもの
別表第7の修正率を乗ずる。
(10) 公園隣接地
公園に直接隣接する宅地については，別表第6の公園隣接地修正率を乗ずる。
(11) 鉄道沿線修正
鉄道軌道より20m以内の画地及び画地の部分については，鉄道沿線修正係数0.98～0.90を乗じる。
(12) 計算された画地の平方メートル当たり指数が近隣画地の平方メートル当たり指数と比較して不均衡と認められる場合は，不均衡を是正するため相応の修正を行うものとする。
(1) 路線価指数に0.1を乗ずるもの
固定資産税を免ぜられている部分。
(2) 路線価指数に0.3を乗ずるもの
固定資産税を納めている部分。
(権利の評価)
第23条 従前の宅地及び換地に存する権利の価額は，当該権利の存する画地の総指数に権利価額の割合及び指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。権利価額の割合は別に定めるものとする。
(画地の変動による評価処理)
第24条 宅地及び宅地に存する権利の価額について，評価員に諮問決定後画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は，次の各号により定めるものとする。
(1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は，分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するように按分して定める。
(2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は，合併前の各画地の総指数を合計した値とする。
(街区評価)
第25条 宅地利用増進率算定に必要な街区の評価は，換地の割込を考慮して街区を2つ以上の部分に分割し，街区を囲む路線価指数を基礎として，画地の評価の方法に準じて計算するものとする。
(その他)
第26条 この規則により難い事項については，評価員に諮問し，町長が適宜これを定める。
附則
この規則は，公布の日から施行する。
別表第1
路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数
(1) 街路係数
街路係数は，宅地が接する街路の系統，連続性，幅員，構造，勾配，曲線及び街路修景等による利用価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
街路係数＝t・F(w)＋∑X t：街路の系統，連続性等の性質を表す係数
tの値
街路の性質 | 住宅地・工業地 |
都市計画街路等外部交通を負担する連続性街路 | 1.2～2.5 |
地区内交通を負担する連続性街路 | 1.0～2.0 |
単なる区画街路 | 1.0～1.5 |
袋地，行止まり路，歩行者専用道路等 | 0.4～1.0 |
F(w)： 採光，通風，建物の高さ，車両の近接性，前面駐車能力，直接の防火性，避難性，交通処理能力及び建物前面の開潤性等を表す係数
F(w)＝w／(w＋2)
X： 舗装の有無，歩車道境界の有無，勾配，街路修景等，街路の構造等による係数
Xの値
構造の種類 | X | 摘要 |
歩車道の区別のあるもの | 0.03 | |
車道が舗装してあるもの | 0.05 | |
歩道が舗装してあるもの | 0.02 | |
街路修景 | 0.01 | |
勾配 | －0.01 |
(2) 接近係数
接近係数は，宅地が交通，文化，厚生及び慰楽等の諸施設との相対的距離関係による受益又は受損価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
m：対象施設の影響力の強さを表す係数
S：施設の影響距離限度
s：対象施設より，その路線の占める位置までの距離
n：影響力の逓減率
m・n・Sの値
対象施設 | S | m | n | 摘要 |
m | ||||
バス (延岡線) | 250 | 0.04 | 1 | |
バス (宇納間線) | 250 | 0.02 | 1 | |
病院 | 250 | 0.02 | 1 | |
公民館 児童公園 | 250 | 0.03 | 1 | |
文化会館 体育館 近隣公園 | 500 | 0.05 | 1 |
(3) 宅地係数
宅地係数は，宅地自身のもつ利用状態，文化性及び保安性等による価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
宅地係数＝u・F(p)＋∑Y
u： 宅地に対する建築物の容積的利用の程度及び画地割による建築密度により表す係数
普通木造地区 
p： 公共空地率 p＝公共用地面積(平方メートル)／計算地区面積(平方メートル)
d： 公共空地配置密度 d＝街路延長(メートル)／計算地区面積(平方メートル)
Y： 給配水の良否，下水道の引込の容易性，自然環境及び災害等，宅地の快適性を表す係数
Yの値
給排水，自然環境等 | Y | 摘要 |
上水道整備又は引込容易 | 0.02 | |
下水道整備 | 0.02 |
別表第2の1
奥行逓減率表
奥行メートル | 単独奥行百分率 | 累計百分率 | 平均奥行百分率 |
1 | 111.5 | 111.5 | |
2 | 110.1 | 221.6 | |
3 | 108.8 | 330.4 | |
4 | 107.5 | 437.9 | |
5 | 106.1 | 544.0 | |
6 | 104.9 | 648.9 | |
7 | 103.7 | 752.6 | |
8 | 102.4 | 855.0 | |
9 | 101.3 | 956.3 | |
10 | 100.1 | 1056.4 | |
11 | 99.0 | 1155.4 | |
12 | 97.9 | 1253.3 | |
13 | 96.9 | 1350.2 | |
14 | 95.8 | 1446.0 | |
15 | 94.7 | 1540.7 | |
16 | 93.7 | 1634.4 | |
17 | 92.7 | 1727.1 | |
18 | 91.9 | 1819.0 | |
19 | 91.0 | 1910.0 | |
20 | 90.1 | 2000.1 | 100.0 |
21 | 89.2 | 2089.3 | 99.5 |
22 | 88.3 | 2177.6 | 99.0 |
23 | 87.5 | 2265.1 | 98.5 |
24 | 86.7 | 2351.8 | 98.0 |
25 | 85.9 | 2437.7 | 97.5 |
26 | 85.2 | 2522.9 | 97.0 |
27 | 84.5 | 2607.4 | 96.6 |
28 | 83.8 | 2691.2 | 96.1 |
29 | 83.2 | 2774.4 | 95.7 |
30 | 82.5 | 2856.9 | 95.2 |
31 | 81.9 | 2938.8 | 94.8 |
32 | 81.3 | 3020.1 | 94.4 |
33 | 80.7 | 3100.8 | 94.0 |
34 | 80.3 | 3181.1 | 93.6 |
35 | 79.7 | 3260.8 | 93.2 |
36 | 79.3 | 3340.1 | 92.8 |
37 | 78.8 | 3418.9 | 92.4 |
38 | 78.4 | 3497.3 | 92.0 |
39 | 77.9 | 3575.2 | 91.7 |
40 | 77.6 | 3652.8 | 91.3 |
41 | 77.2 | 3730.0 | 91.0 |
42 | 76.9 | 3806.9 | 90.6 |
43 | 76.6 | 3883.5 | 90.3 |
44 | 76.4 | 3959.9 | 90.0 |
45 | 76.0 | 4035.9 | 89.7 |
46 | 75.8 | 4111.7 | 89.4 |
47 | 75.7 | 4187.4 | 89.1 |
48 | 75.5 | 4262.9 | 88.8 |
49 | 75.4 | 4338.3 | 88.5 |
50 | 75.2 | 4413.5 | 88.3 |
51 | 75.1 | 4488.6 | 88.0 |
52 | 75.1 | 4563.7 | 87.8 |
53 | 75.0 | 4638.7 | 87.5 |
54 | 75.0 | 4713.7 | 87.3 |
55 | 75.0 | 4788.7 | 87.1 |
56 | 75.0 | 4863.7 | 86.9 |
57 | 75.0 | 4938.7 | 86.6 |
58 | 75.0 | 5013.7 | 86.4 |
59 | 75.0 | 5088.7 | 86.2 |
60 | 75.0 | 5163.7 | 86.1 |
別表第2の2
奥行逆逓減百分率表
奥行(m) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9～20 |
百分率 | 70.0 | 80.0 | 88.0 | 93.0 | 96.0 | 98.0 | 99.0 | 99.5 | 100.0 |
(注) この表は，画地の奥行20メートル未満の場合に用いる。
別表第3
高低差修正率表
高低差(m) | 0.5未満 | 0.5以上1.0未満 | 1.0以上1.5未満 | 1.5以上2.0未満 | 2.0以上2.5未満 | 2.5以上3.0未満 | 3.0以上3.5未満 | 3.5以上4.0未満 | 4.0以上4.5未満 | 4.5以上5.0未満 | 5.0以上 | |
修正率(％) | 高 | 100.0 | 99.0 | 98.0 | 97.0 | 96.0 | 95.0 | 94.0 | 93.0 | 92.0 | 91.0 | 90.0 |
低 | 100.0～99.0 | 98.0 | 97.0 | 96.0 | 95.0 | 94.0 | 93.0 | 92.0 | 91.0 | 90.0 | 89.0 | |
別表第4
間口狭小修正率表
間口長(m) | 2.0未満 | 2.0以上3.0未満 | 3.0以上4.0未満 | 4.0以上5.0未満 | 5.0以上6.0未満 | 6.0以上 |
修正率(％) | 98.0 | 98.5 | 99.0 | 99.5 | 99.8 | 100.0 |
別表第5
奥行長大修正率表
奥行 | 5以上 | 6以上 | 7以上 | 8以上 | ||
間口 | ||||||
修正率(％) | 99.8 | 99.5 | 99.0 | 98.0 | ||
別表第6
公園隣接地修正率表
公園隣接地 | |
公園修正率(％) | 102.0 |
別表第7
墓地及び墓地隣接地修正率表
墓地 | 墓地隣接地(15m以内) |
0.5 | 0.95 |